海財經·證券導報記者 林師煒

從樓道燈追著日出自動熄滅，到廚余垃圾在社區花園里“變廢為肥”；從屋頂光伏板悄悄攢下“綠電賬單”，到業主用碳積分兌換生活用品……如今，中國千萬小區正悄然發生一場“綠色蝶變”。作為連接家庭與城市低碳治理的關鍵紐帶，物業行業早已跳出“掃地修燈”的傳統認知，扛起了社區碳中和的大旗。

10月25日，在由生態環境部宣傳教育中心、萬物云空間科技服務股份有限公司聯合發起的2025“美麗中國 我是行動者·綠色空間使用者”案例交流學習活動上，清華大學氣候變化研究院發布《中國物業行業碳中和戰略與路徑報告》，以萬科物業標桿實踐為樣本，破解“公區排放歸屬模糊”“減碳收益平衡難”等行業困局，為“雙碳”目標基層落地提供了鮮活的社區范本。

破解權責迷局：物業拿到“碳管理授權書”

“以前公區電梯、路燈的能耗算業主還是物業？想換節能設備都怕扯皮?！边@是物業人員曾普遍頭疼的問題。如今，萬科物業的創新實踐給出了答案。

記者從報告中獲悉，萬科物業將通過《物業服務合同補充協議》，在法律層面明確對小區公共設施的“運營控制權”——小到走廊燈、大到水泵房，這些設施產生的碳排放正式納入物業碳核算范圍。“這相當于給物業發了‘碳管理授權書’。”清華大學氣候變化與可持續發展研究院專家解釋，依據國際通用的GHG Protocol核算標準，“運營控制權”讓公區排放有了明確的責任主體，既符合ESG披露要求，更掃清了減碳落地的制度障礙。

目前，該權責界定模式尚處于方案設計階段，而萬科物業已構建了“智能降耗-循環利用-協同治理-生態固碳”完整體系,在全國多個社區形成可借鑒的低碳實踐樣本，為后續制度落地積累了實證經驗，讓昔日“沒人管”的公區排放，能成為可量化、可管控的“減碳富礦”。

黑科技上陣：社區藏著“花式減碳密碼”

走進上海金色榴鄉園，地庫電梯在閑置時會自動“休眠”，運行中還能回收電能；工作用房屋頂的光伏板默默轉化著綠色電力——這個亮相聯合國氣候變化大會（COP29）的中國物業行業首個案例，正是技術減碳的生動縮影。

上海金色榴鄉園工作用房屋頂安裝光伏板。萬科物業供圖

萬科物業為該社區量身打造“光伏-儲能-靈石智慧微電網”系統，可實現能耗監測、電梯節能、光伏儲能微電網調控，光伏發電量可補充公區用電，多余電力納入社區能源管理體系。據萬科物業統計，2021至2023年，搭配電梯能量回收、太陽能路燈等設施，社區人均碳排放強度年降幅超10%。

小區路燈會追太陽？萬科物業的太陽鐘照明系統堪稱“節電高手”，它能根據不同城市的日出日落精準調控開關燈時間，覆蓋包括三亞森林度假公園、三亞湖畔度假公園、金色半山等全國2500多個項目，實現公共照明年用電量平均下降10.62%，年節電超1億度，相當于少燒3.5萬噸標準煤。

垃圾處理更是上演“變廢為寶”的魔法。青島城陽蝶城的“三明治堆肥法”小有名氣，將落葉、廚余垃圾分層堆疊發酵，年處理80噸有機垃圾，產出17噸有機肥，不僅節省了清運和肥料采購費，還讓社區花園“吃上了自家養料”。北京西山庭院更厲害，建起黑水虻處理站，這些小蟲一天能“消化”500公斤廚余垃圾，蟲糞堆肥后反哺綠化，年減碳超114噸。

“以前夏天小區熱得喘不過氣，現在綠化多了，路燈不晃眼，連我老伴的呼吸道毛病都少犯了?！鼻鄭u玫瑰里社區業主王女士的感受，恰好印證了報告數據——經節能改造的社區，熱島強度平均降低2.3℃，居民呼吸道疾病就診率顯著下降。

居民當主角：從“旁觀者”變“低碳合伙人”

“投一袋舊衣服換3件生活用品，參加堆肥體驗課領5斤有機肥！”在北京西山庭院，退休的李大爺算起了自己的“低碳賬本”。這種“參與有獎勵、減碳有收益”的模式，讓越來越多居民從“旁觀者”變成了“合伙人”。

報告指出，物業正打破“單打獨斗”的減碳模式，構建“政企民”協同治理生態。青島城陽蝶城創新的“五社聯動”模式頗具代表性：社區黨組織牽頭，社工組織做方案，物業抓執行，居民志愿者組成“紅色小樓長”“媽媽團”，一起動手建堆肥花園。如今，這里85%的居民主動參與垃圾分類，昔日“沒人管”的垃圾，成了鄰里互動的“紐帶”。

碳積分更成了激活參與熱情的“鑰匙”。萬科的碳積分體系已鏈接640萬家庭，不少社區還辦起“二手市集”，閑置玩具、家電在鄰里間循環利用，既省了錢，更拉近了關系。

北京西山庭院索性建成全國自然教育基地，周末常有孩子跟著物業工程師學堆肥、認植物。如今，社區里記錄到20種鳥類、31種傳粉昆蟲，成了名副其實的“生物多樣性友好社區”。

“以前覺得減碳是國家大事，離自己很遠，現在發現隨手就能做，還能給社區出力。”參與過“廢油制皂”活動的業主張女士說，這種“看得見、摸得著”的實踐，比千言萬語的宣傳更有感染力。

繪就路線圖：2045年瞄準社區凈零排放

物業減碳絕非“一陣風”，《報告》更給出了清晰的“時間表”和“路線圖”，將中國物業碳中和轉型分為三階段推進：

2025-2030年“筑基精算”，碳在哪里？ 實現公區分項計量全覆蓋，讓每個崗位都有“控碳責任”；

2031-2040年“系統脫碳”，碳怎么減？大規模推廣光伏、儲能等綠電設施，力爭綠電占比超40%；

2041-2045年“凈零引領”，碳如何轉價值？90%社區實現運營期凈零排放，社區微電網接入城市虛擬電廠，甚至能向市政提供碳匯資源。

“未來的物業，不僅是小區管家，更是綠色生態運營商。”清華大學氣候變化與可持續發展研究院副院長張健表示。目前，各大頭部企業已紛紛發布碳中和目標，萬科物業的實踐經驗也為行業提供了“降本增效+社區治理”的雙重參考。隨著節能收益ABS融資、光伏CCER碳資產開發等金融工具介入，物業減碳正形成“投入-收益-再投入”的良性循環。

從一盞燈的智能控制到一個社區的零碳運營，從一家企業的探索到一個行業的轉型，物業行業的“綠色蝶變”，正讓千萬個小區成為“雙碳”目標落地的“最小單元”。當屋頂光伏成為社區標配、廚余垃圾全量就地利用、業主碳賬本聯通城市碳普惠系統，我們的“家”終將更綠、更省、更舒適，更成為推動城市可持續發展的重要力量。