市場(chǎng)期盼已久的存量房貸利率下調(diào)，終于來(lái)了！9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價(jià)機(jī)制；市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱(chēng)《倡議》）。

隨后，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行發(fā)布公告，將堅(jiān)決落實(shí)有關(guān)要求，依法有序推進(jìn)降低存量房貸利率工作。在時(shí)間安排上，上述銀行將于10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，在10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

記者獲悉，這將是我國(guó)最后一次批量調(diào)整存量房貸利率，惠及首套、二套及以上的存量房貸。未來(lái)，我國(guó)將建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

存量房貸利率將降至約LPR-30個(gè)基點(diǎn)

今年以來(lái)，由于新發(fā)放房貸利率較快下行，新老房貸利差積累擴(kuò)大，下調(diào)存量房貸利率的呼聲很高。

為回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，《倡議》明確，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

在調(diào)整幅度上，對(duì)于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30個(gè)基點(diǎn)的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

目前，我國(guó)絕大多數(shù)房貸利率是浮動(dòng)利率定價(jià)，也就是由LPR加點(diǎn)形成，加點(diǎn)為在合同中約定的固定數(shù)值。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，其余存量房貸利率均可以下調(diào)為L(zhǎng)PR-30個(gè)基點(diǎn)的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，可以調(diào)整至新發(fā)放房貸利率政策下限。

也就是，本次調(diào)整后，北京的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：五環(huán)以內(nèi)的為L(zhǎng)PR-5個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)以外的為L(zhǎng)PR-25個(gè)基點(diǎn)；上海的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)為L(zhǎng)PR-25個(gè)基點(diǎn)；其他為L(zhǎng)PR-5個(gè)基點(diǎn)；深圳的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：LPR-5個(gè)基點(diǎn)。

本次存量房貸利率下調(diào)，將為借款人帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。記者從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%，前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR-30個(gè)基點(diǎn)，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計(jì)算為3.55%，較調(diào)整前的4.06%降低約0.5個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

從全國(guó)看，本次批量下調(diào)將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。專(zhuān)家表示，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，提振信心。

10月31日前可享受到調(diào)整優(yōu)惠

從時(shí)間安排看，存量房貸借款人將在10月31日前，享受到本次批量調(diào)整帶來(lái)的優(yōu)惠。

四大行公告稱(chēng)，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。工商銀行稱(chēng)，擬于10月12日通過(guò)工商銀行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公布具體操作指引及相關(guān)事宜，并于10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)批量調(diào)整存量房貸利率的客戶體驗(yàn)感較好。我國(guó)曾經(jīng)在2023年8月進(jìn)行過(guò)批量房貸利率調(diào)整。商業(yè)銀行對(duì)有調(diào)整需求的客戶，絕大多數(shù)通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，整個(gè)過(guò)程無(wú)需客戶進(jìn)行額外復(fù)雜操作，無(wú)需進(jìn)行線下辦理。

不過(guò)，由于每位借款人的貸款重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。專(zhuān)家表示，批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30個(gè)基點(diǎn)所致。但在重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來(lái)，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制

記者了解到，這是我國(guó)最后一次批量調(diào)整存量房貸利率。未來(lái)，我國(guó)將建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

“房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，固定的加點(diǎn)幅度無(wú)法反映借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。”央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

為了從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題，央行建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

具體而言，如果未來(lái)新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請(qǐng)將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

“由此，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾。”央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

自2024年10月起，每季度第一個(gè)月，央行將在官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。

公告還取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

因此，對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

“需要說(shuō)明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。”專(zhuān)家表示。