2月8日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》。其中，對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)會計處理和判斷進(jìn)行了明確，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，《指引》對REITs產(chǎn)品權(quán)益性會計處理的安排，符合會計準(zhǔn)則要求，同時具有較強(qiáng)的可操作性和可行性。不僅能夠清晰引導(dǎo)原始權(quán)益人的明確發(fā)行邏輯，更有助于投資機(jī)構(gòu)建立匹配的投資邏輯、投資策略、風(fēng)險控制、會計核算以及考核機(jī)制等。

　　明確公募REITs權(quán)益屬性定位

　　自公募REITs上市以來，市場各方普遍認(rèn)同REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，實踐中，已上市REITs在原始權(quán)益人層面也已按權(quán)益進(jìn)行列報，但在制度性層面并未作出明確安排。

　　根據(jù)《指引》，并表原始權(quán)益人合并財務(wù)報表層面對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額，列報為負(fù)債還是權(quán)益，主要取決于原始權(quán)益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務(wù)，具體考慮以下兩方面因素：

　　一是基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否可以避免現(xiàn)金分配義務(wù)。根據(jù)證監(jiān)會、交易所等相關(guān)監(jiān)管要求，若基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品連續(xù)兩年未按照相關(guān)規(guī)定將不低于基金年度可供分配金額的90%進(jìn)行收益分配的，相關(guān)基金產(chǎn)品將按規(guī)定被交易所終止上市。據(jù)此，發(fā)行人有權(quán)選擇在交易所終止上市以避免前述規(guī)定要求的現(xiàn)金分配義務(wù)。

　　二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否可以避免到期強(qiáng)制清算義務(wù)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs雖然成立時設(shè)置了初始期限，但其可通過擴(kuò)募購入新的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)延長合同期限。因此，如發(fā)行人已依照相關(guān)規(guī)定要求說明前述分配、終止上市和擴(kuò)募延期安排，且不存在其他可能導(dǎo)致判斷為金融負(fù)債的約定，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益。從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資。

　　“上述分析和監(jiān)管意見，進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的權(quán)益屬性，澄清了基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場參與各方對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始權(quán)益人參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的疑慮，進(jìn)一步提升原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積極性，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。”瑞思不動產(chǎn)金融研究院聯(lián)合德勤中國解讀稱。

　　進(jìn)一步完善投融資兩端建設(shè)

　　公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺，投資人既獲取資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，也承擔(dān)資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險，并非獲取固定收益，風(fēng)險收益更貼近權(quán)益類產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建立REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識是REITs市場生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)，將進(jìn)一步影響市場投融資兩端建設(shè)、配套機(jī)制完善。

　　一方面，有利于維護(hù)二級市場穩(wěn)定，促進(jìn)長期配置投資。具體而言，此次政策的出臺明確了在會計核算時RIETs為權(quán)益屬性產(chǎn)品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機(jī)構(gòu)投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業(yè)務(wù)實質(zhì)，從而進(jìn)一步推動長期配置型資金比例提升。

　　另一方面，助力公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行，激發(fā)盤活資產(chǎn)活力。“原始權(quán)益人尤其是央企與國企等特別關(guān)注盤活存量資產(chǎn)、降杠桿作用，由于REITs能否計入權(quán)益工具缺乏明確制度安排，在權(quán)益屬性認(rèn)同和積極推進(jìn)項目培育方面仍存在困惑和疑慮。此次政策出臺，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿預(yù)期，將大大提高企業(yè)發(fā)行的積極性，從而助力公募REITs市場持續(xù)擴(kuò)容。”某資深市場人士表示。

　　受訪市場機(jī)構(gòu)表示，會計處理方式的明確將進(jìn)一步推動市場錨定REITs底層價值進(jìn)行交易，促進(jìn)市場價格更緊密地圍繞價值波動。當(dāng)前許多REITs項目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價值進(jìn)一步凸顯，在估值方法調(diào)整和市場、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場價值有望得到修復(fù)。

　　應(yīng)當(dāng)于3月底前完成公募REITs年報的披露等工作

　　對于公募REITs，2月8日晚，滬深交易所還發(fā)布關(guān)于做好公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關(guān)事項的通知。

　　根據(jù)通知，基金管理人應(yīng)當(dāng)于2024年3月31日前完成基礎(chǔ)設(shè)施REITs2023年年度報告的編制、報送以及披露工作。截至2023年12月31日基金合同生效不足兩個月的，基金管理人可以不編制2023年年度報告。

　　同時，通知對基礎(chǔ)設(shè)施REITs年度報告披露重點事項提出了具體要求，涵蓋基金主要財務(wù)指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況、基礎(chǔ)設(shè)施項目財務(wù)情況、基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營活動現(xiàn)金流情況、基礎(chǔ)設(shè)施項目對外借入款項以及使用情況、基礎(chǔ)設(shè)施項目評估、參與機(jī)構(gòu)履職以及費用收取、外部運營管理機(jī)構(gòu)情況、購入或出售基礎(chǔ)設(shè)施項目、關(guān)聯(lián)關(guān)系關(guān)聯(lián)交易以及利益沖突防范措施以及持有人結(jié)構(gòu)變化情況等方面。

　　值得注意的是，2023年年度報告披露后，滬深交易所鼓勵基金管理人等積極召開業(yè)績說明會，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs所處行業(yè)狀況、經(jīng)營業(yè)績、底層資產(chǎn)運營情況等投資者關(guān)心的內(nèi)容進(jìn)行說明。原則上，對于經(jīng)營不及預(yù)期的基礎(chǔ)設(shè)施項目，基金管理人和運營管理機(jī)構(gòu)的信息披露事務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)參加并作專項業(yè)績說明。